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租樓置業 【居屋按揭指南】即看按揭成數上限、年期及壓力測試重點！
居屋計劃與屋苑的選擇種類繁多，而居屋按揭申請又與私樓按揭完全不同，不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，要求亦略有不同，申請細節更令人眼花繚亂。Bowtie為大家整合居屋按揭知識懶人包，當中包括申請資格、居屋按揭成數、還款年期、最新按揭計劃、轉讓限制、補地價等資料，讓你申請前做足準備！
作者 Roy Lau
更新 2024-03-22
居屋申請資格
綠表居屋資格：公屋住戶，或持有有效《綠表資格證明書》人士
白表居屋資格：合乎入息及資產資格的非公屋住戶，並為已居港滿 7 年的永久居民
白表入息及資產限額
房委會及房協會在推售居屋前，訂出資產限額以及最高入息水平，而最新居屋白表入息及資產限額為：
| 申請人數 | 入息限額 | 資產限額 |
| 1 人 | 3.3 萬元 | 85 萬元 |
| 2 人或以上 | 6.6 萬元 | 170 萬元 |
更多居屋申請資格詳情可按此。
白表居屋按揭成數及還款年期
房委會及房協會在推售居屋前，訂出資產限額以及最高入息水平，「白表買家」可以一人名義或家庭組合申請。
| 最高按揭成數 | 最長還款年期 | |
| 未補地價一手居屋 | 90% | 25年 |
| 未補地價二手居屋（白居二） | <90%（視乎樓齡） | 25年 |
綠表居屋按揭成數及還款年期
綠表買家不需經房委會或房協作資產及入息審查。一般來說，購買房委會居屋的「綠表買家」最高可獲批95%按揭。另外房委會還提供「綠置居」容許綠表買家作申請，按揭成數和還款年期與一般居屋無異。
| 最高按揭成數 | 最長還款年期 | |
| 未補地價一手居屋 | 95% | 25年 |
| 未補地價二手居屋（第二市場） | <95% （視乎樓齡） | 25年 |
| 綠置居 | 95% | 25年 |
注意，不論白表還是綠表買家，二手居屋按揭銀行通常採用「30年減去樓齡」來衡量批出按揭的標準。例如樓齡達20年的物業，銀行只能批出「30年-20年」即最高10年按揭。而已補地價居屋按揭準則便與私人市場無異。
房協居屋按揭成數及還款年期
房協單位最多可以申請90%按揭，而且可以申請 30 年按揭，但由於沒有政府擔保，申請人需要通過壓力測試，另外購買二手房協樓借高成數按揭亦要申請按揭保險。
居屋按揭利率
政府規定居屋按揭只能用 P 按，不能有 H 按。按現時最優惠利率為 P-2.5% (P=5%)，即實際按揭利率約為2.5%。如果買入的是房協單位彈性較大，可選用 H 按或 P 按的按揭計劃，享受低息環境供樓優惠。然而隨著美國加息持續，不少本地銀行亦開始調整按息，想了解更多按揭利率詳情可按此。
居屋按揭壓力測試及按揭保費
未補地價的居屋毋需繳付按揭保費便可借95%或90%高成數按揭，但購買房協居屋則要通過壓力測試。而房協二手居屋或者已補地價居屋便要通過壓力測試並要繳交按揭保費才可借高成數按揭。未補地價的二手居屋如果樓齡超過19年，亦需要通過壓力測試。
| 壓力測試 | 按揭保費 | |
| 未補地價一手居屋 | 不需要 | 不需要 |
| 綠置居 (一手樓) | 不需要 | 不需要 |
| 未補地價二手居屋（白居二/綠表第二市場） | 不需要 | 不需要 |
| 房協新一手居屋 | 需要 | 不需要 |
| 房協二手居屋（白居二/房協第二市場） | 需要 | 需要 |
| 已補地價二手居屋（自由市場） | 需要 | 需要 |
居屋按揭擔保人
由於房委會已為買家作出「按揭貸款擔保」，只要在擔保期內，申請人不需要擔保人^ 然而若是房協二手居屋或者已補地價居屋則可以加擔保人以通過壓力測試。
| 擔保人 | |
| 未補地價一手居屋 | 不可 |
| 綠置居 (一手樓) | 不可 |
| 未補地價二手居屋（白居二綠表第二市場） | 不可 |
| 房協新一手居屋 | 可以 |
| 房協二手居屋（白居二/房協第二市場） | 可以 |
| 已補地價二手居屋（自由市場） | 可以 |
- ^ 雖然不需要加擔保人，但是如果業主本身沒有收入 / 收入不夠供款，便有機會需要提供同住家人的收入，證明有足夠能力供款。
各類居屋按揭比較表
| 最高按揭成數 | 最長還款年期 | 壓力測試 | 按揭保費 | 擔保人 | ||
| 未補地價 | 一手居屋（白表） | 90% | 25年 | 不需要 | 不需要 | 不可 |
| 一手居屋（綠表） | 95% | 25年 | 不需要 | 不需要 | 不可 | |
| 綠置居 | 95% | 25年 | 不需要 | 不需要 | 不可 | |
| 白居二 | <90%（視乎樓齡） | 25年 | 不需要 | 不需要 | 不可 | |
| 綠表第二市場 | <95% （視乎樓齡） | 25年 | 不需要 | 不需要 | 不可 | |
| 房協新一手居屋 | <90%（視乎樓齡） | 30年 | 需要 | 不需要 | 可以 | |
| 房協二手居屋 | 90% | 25年 | 需要 | 需要 | 可以 | |
| 已補地價 | 自由市場 | 90% （需申請按揭保險） | 30年 | 需要 | 需要 | 可以 |
居屋按揭常見問題
甚麼是擔保期？
房委會為居屋作擔保由首次發售日期起計30年。在擔保期內，即使申請高成數按揭都不需要購買按揭保險。一手居屋按揭申請，申請人亦毋通過壓力測試，只需符合綠表和白表的入息及資產限制。而二手居屋按揭銀行採用「30年減去樓齡」來衡量批出按揭的標準。但如果剩餘的擔保期時19年內，銀行亦會批足9成半按揭及25年還款期，如超過此數，就會在年期及按揭成數上調整。
居屋有轉讓限制嗎？
政府於2022收緊居屋的轉售限制，未補地價的單位，業主不得以高於原價在第二市場轉售單位的年期將由現時2年延長至5年。至於已補地價居屋及綠置居單位只可於購入單位15年後才可於公開市場售出。
另外，一般而言，除非是因結婚搬離居屋，並與配偶同住，否則與家人聯名抽居屋並不能為了變回首置客而轉讓業權。房屋署只會因應以下個別情況，酌情批核居屋轉名：
- 配偶加名 / 破產 / 離婚或分居 / 結婚搬走 / 移民或長居海外工作 / 申請其他房屋福利 / 家庭成員供樓或付首期 / 年紀老邁 (65歲或以上) / 命危 / 逝世
居屋補地價要幾多錢？未補地價居屋按揭有咩要注意？
補地價的算式為：補價 = 單位現時市值 x 買入單位時的折扣率。折扣率是指政府當初以市價多少折推售單位，而單位現時市值政府會委託公證行評估。要注意，未補地價居屋銀行通常以19年樓齡為限，19年樓齡以下居屋單位，銀行較願意批出九成按揭，但樓齡超過19年的單位，銀行未必會批足9成按揭，或者削減還款年期。
居屋可以申請轉按或加按嗎？
居屋按揭咩情況會唔批？
以下幾種情況都會令銀行或拒批按揭或批唔足：
- 信貸評級差：如曾有壞賬紀錄，以至信貸評級過低銀行或拒批按揭
- 破產人士：破產人士不能申請按揭，只有破產令解除後才可申請居屋按揭
- 未能證明有穩定收入：雖然一手居屋毋須通過壓力測試，但如申請人未能提交足夠證明自己有穩定收入還款，銀行亦有機會拒批按揭
資料來源
- 1房屋署
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